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“以房抵债”实务经验及要点

作者:宋函书 来源:找法网 日期:2020-07-29 18:17

以房抵债合同二三事

案情简介:

在实务中,无论是民间借贷,还是建设工程施工合同领域,以房抵债现象都较为常见。此案例是,即为发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶工程款的协议,同时协议约定将房屋登记在指定第三人名下,第三人通常为施工方的材料供应商,本意既解决了供应商欠款问题,又解决了开发商欠付工程款问题。但是在实际履行过种中,开发商却拒绝进行交付,进而引起诉讼,最终法院全面支持了我方的诉讼请求,协助我方进行房屋过户登记,但无法取得物权,所以有必要对以房抵债过程中的法律关系进行梳理。

律师点评和建议:

在以房抵债的实践操作过程中,应当注意如下几点:

一、 合同的效力问题。

实践中,通常有资质不足或是没有资质而挂靠有资质的建筑公司承包涉案工程,或者非法转包,违法分包的实际施工人,在施工合同无效的情况下,以房抵债协议的效力是否受施工合同无效的影响,应综合根据该协议的内容进行分析判定。从以房抵顶工程款的协议看,当事人约定的是用房屋(通常是在建房屋)抵顶已欠的工程款。根据相关司法解释的精神,不论施工合同有效与否,发包人都负有支付工程价款的义务。该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定,性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同,以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性,根据合同法第九十八条的立法精神,应认定其效力。还有一种情况,一般存在于民间借贷中,也就是名为商品房买卖,实为借贷,商品房买卖实际是对借贷的一种担保。根据《最高院关于民间借贷若干问题的规定》24条,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院驳回起诉。按照民间借贷法律关系作出判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物,以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。也即,这种以买卖合同作为担保的,应当按照借贷关系进行审理。还有一种是借款后,又签订的买卖合同约定将借款抵房屋买卖的价款,这种合同的效力在前几年司法审判存在争议,近年来逐渐形成统一,房屋买卖合同在后,系当事人形成的新的合意,应当认定为有效,并履行房屋买卖合同。

二、合同的履行问题。

在以房抵债协议的履行过程中,没有过户不能取得所有权,只是一种合同上的债权。《物权法》第9条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记。另,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的,对其主张不予支持。

所以,在未办理房屋权属过户登记之前,不能依据抵债协议取得这套房子的所有权。这也提醒广大购房者,合同只是证明当事人之间的债权关系,在签订了房屋买卖合同后,一定要及时办理房屋所有权登记手续,以完成物权变动取得房屋所有权。

三、以物抵债协议是否可以反悔

实践中,达成以物抵债协议后,当事人可否反悔,也即债务人可否履行原债务,可者债权人可否选择原债务履行方式。

最高院的裁判观点为:当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议,可能构成债的更改,即成立新债务,同时消灭旧债务;亦可能属于新债清偿,即成立新债务,与旧债务并存。基于保护债权的理念,债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意,否则,当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议,性质一般应为新债清偿。

在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时,确定债权是否得以实现,应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。若新债务届期不履行,致使以物抵债协议目的不能实现的,债权人有权请求债务人履行旧债务,且该请求权的行使,并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

也即,看是否为新旧债并存,如果并存,在以物抵债协议未履行完毕时,可进行选择,实践当中值得注意。


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